El acceso a la vivienda propia es un anhelo para muchos argentinos. En un contexto económico complejo, la posibilidad de financiar la compra de un hogar se vuelve crucial. Los nuevos préstamos hipotecarios UVA ofrecen una alternativa, con tasas preferenciales para la zona sur y centro de CABA, y una línea general para otras zonas. Estos préstamos, con plazos de hasta 20 años, financian la compra, refacción, ampliación o mejoras de viviendas (permanentes o no) en CABA.
¿Quiénes pueden acceder? Personas mayores de edad, empleados, autónomos, responsables inscriptos y monotributistas.
Los créditos se expresan en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y se ajustan por inflación según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Esto implica que el valor de la cuota en pesos varía con la inflación, aunque la cantidad de UVAs a pagar sea fija. En Argentina, con su historial inflacionario, este aspecto requiere un análisis exhaustivo.
Antes de tomar un crédito, es necesario proyectar la capacidad de pago presente y futura, considerando la inflación y la posible evolución de los ingresos propios. La relación cuota-ingreso no debe exceder el 25% de los ingresos netos. En los préstamos hipotecarios, el fiador suele ser codeudor solidario y principal pagador, lo que significa que el banco puede reclamarle directamente ante la falta de pago del tomador.
¿Cuáles son las principales cláusulas del contrato hipotecario que un prestatario debe revisar con especial atención? Las variables más importantes para atender son: el monto del préstamo, la tasa de interés (fija o variable, nominal o efectiva), el sistema de amortización (francés, alemán, etc.), el plazo del préstamo, el valor de la cuota, los gastos asociados (seguros, impuestos, honorarios), las condiciones para la cancelación anticipada, las consecuencias del incumplimiento (intereses punitorios, ejecución hipotecaria), el domicilio para notificaciones y la cláusula de prórroga de jurisdicción. Es crucial comprender el costo financiero total (CFT) y las implicancias de la UVA y el CER (coeficiente de estabilización de referencia) en un contexto inflacionario.
Un punto importante a considerar es el rol del garante. Es quien asume la obligación de pagar el crédito, ya sea en forma solidaria con el tomador (en este caso el banco puede accionar contra cualquiera de los dos) o gozando del beneficio de excusión. En este caso, el banco solo puede ir contra el garante después de haber intentado cobrar al tomador. Antes de aceptar, se debe comprender a cabalidad las condiciones del préstamo, evaluar la capacidad de pago del deudor principal y la propia capacidad para afrontar la deuda en caso de existir algún incumplimiento.
Además, se debe comprender las implicancias legales para los garantes, que suelen asumir responsabilidad solidaria.
Ante fluctuaciones significativas de la UVA, la teoría de la imprevisión o la excesiva onerosidad sobreviniente podrían ofrecer cierta protección, aunque su aplicación en Argentina, con inflación recurrente, es compleja.
El prestatario también cuenta con la protección de la normativa de Defensa del consumidor ya que tiene derecho a recibir la suma del préstamo según lo pactado, y a la información clara y completa sobre las condiciones del crédito, incluyendo tasas, costos, plazos y sistema de amortización.
También tiene derecho a cancelar el crédito anticipadamente, sujeto a las condiciones contractuales. Sus obligaciones principales son pagar las cuotas del préstamo en tiempo y forma, mantener la propiedad asegurada y no realizar modificaciones que afecten su valor sin autorización del banco.
El banco, por su parte, tiene la obligación de entregar el préstamo según lo acordado, informar de manera transparente sobre las condiciones del crédito y respetar los términos del contrato. Tiene derecho a cobrar las cuotas del préstamo, los intereses y a ejecutar la garantía hipotecaria en caso de incumplimiento del prestatario.
Ambas partes deben actuar de buena fe, evitando el abuso de derecho. La normativa de defensa del consumidor protege al prestatario si se considera consumidor.
En caso de incumplimiento, el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria, proceso con defensas limitadas para el deudor. El banco debe intimar al deudor para que regularice su situación dentro de un plazo determinado. Si el deudor no cumple, el banco puede iniciar un proceso judicial para rematar la propiedad y cobrar la deuda con el producto de la venta. Existen mecanismos de defensa para el deudor, pero es importante actuar con rapidez y buscar asesoramiento legal.
¿Qué tipos de garantías existen además de la hipoteca sobre la propiedad? Además de la hipoteca, existen otras garantías como la prenda (sobre bienes muebles), la fianza (personal) y el aval (generalmente utilizado en títulos de crédito). En los préstamos hipotecarios, la garantía principal suele ser la hipoteca sobre la propiedad, pero el banco puede exigir garantías adicionales, especialmente si considera que el deudor presenta un riesgo elevado.
Creemos que esta medida puede reactivar el mercado inmobiliario y dinamizar al sector de la construcción, aunque su éxito dependerá de la evolución de la economía del país y los números de inflación. Es fundamental informarse y planificar para que el sueño de la casa propia se concrete de forma segura y responsable.
*Los autores son parte del área de práctica corporativa, sociedades, contratos, litigios, mediación & arbitraje del Estudio de Abogados Brons & Salas.
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