En el complejo laberinto de decisiones financieras, donde el sueño y las oportunidades de tener la casa propia siguen siendo muy difíciles de conseguir, diversos bancos ingresaron al complejo universo del mercado inmobiliario, ofreciendo oportunidades para acceder a una vivienda mediante crédito hipotecario. Por lo que, muchas personas se enfrentan a una decisión crucial: ¿Conviene comprar una vivienda con crédito o seguir alquilando?
Los créditos hipotecarios ajustados por UVA surgieron en abril 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda propia.
La principal característica de estos préstamos es que la cuota se ajusta por la inflación, lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo, pero que con una economía con una historia que la condena, el riesgo de aumentos en el tiempo es un riesgo. “Desde su comienzo y hasta la actualidad, la UVA creció casi 64 veces su valor y las cuotas iniciales fueron del 25% de los ingresos del tomador, pero luego, por la alta inflación, llegó a representar hasta un 40%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Pero, a su vez, reflexionó: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”.
Actualmente, ya son 23 las entidades que lanzaron sus nuevas líneas de créditos, luego de cinco años de la casi inexistencia de los mismos. “Esta noticia es una muy buena señal de que nadie quiere quedarse afuera del mercado y que los bancos apuestan fuerte a la normalización de la economía”, analiza Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, autor del libro El sueño de la casa propia.
En este contexto, las tasas de los créditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 14%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope. En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.
Paralelamente, el mercado de los alquileres en la Argentina también sufrió cambios significativos en el último tiempo, luego de que se derogara la ley -el 29 de diciembre de 2023-, que llevó a que se modificaran las reglas del juego:
En números concretos, un departamento de un ambiente y 40 m2 se alquila por $474.633 por mes; uno de dos ambientes y 50 m2 lo hace por $566.025; mientras que el de tres ambientes y 70 m2 se encuentra publicado por $761.505, en promedio.
Ahora, en medio de este panorama, surge la eterna pregunta: ¿me conviene pagar una cuota de un crédito o seguir pagando un alquiler?
La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo el banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda. ¿Qué pesa más a la hora de tomar la decisión y qué se resigna?
En casos concretos, tomando un crédito hipotecario UVA -con una tasa promedio del 6,5% a pagar a 30 años-, y un alquiler en la ciudad de Buenos Aires, un ejemplo sería así: una familia adquirió un crédito UVA por $109.781.250 para la compra de un departamento promedio de dos ambientes y 40 m² en Palermo, que cuesta US$125.000 (alrededor de $137.500.000, tomando un dólar a $1171), por lo que tuvo que tener de ahorro inicialmente US$31.250 (el 25% del valor de la vivienda que solicita el banco). En este caso, el valor de la primera cuota sería de $693.892, y se ajustará mensualmente por la variación de la inflación.
En cambio, un alquiler promedio para una unidad de las mismas características en Palermo (el segundo más caro de la ciudad), implica un alquiler mensual alrededor de los $610.098. Aunque, en esta ocasión, también el ajuste será por inflación, pero cada tres o cuatro meses dependiendo el contrato firmado.
Otro caso, utilizando el mismo monto a pedir, se puede ver reflejado en la compra de un tres ambientes en, por ejemplo, Paternal. En esta zona, el valor de un alquiler de similares características, ronda los $721.900, un 4% más que el valor de la cuota del crédito.
La respuesta a esta pregunta depende de varios factores:
Los datos muestran que, en muchos casos, las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios pueden ser superiores, comparables o incluso inferiores a los costos de alquiler, especialmente si se considera la posibilidad de obtener tasas preferenciales siendo cliente del banco.
La decisión final dependerá de las circunstancias particulares de cada persona o familia, su situación financiera y sus objetivos a largo plazo. Evaluar cuidadosamente ambas opciones y, de ser posible, asesorarse con un experto financiero, es fundamental para tomar la mejor decisión en este escenario incierto.
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