El mercado de los alquileres atravesó cambios significativos durante todo el 2024, a raíz de la derogación de la ley de alquileres -el 29 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el DNU 70/2023-, que cambió las reglas del juego. Este cambio normativo eliminó el plazo obligatorio de tres años y los ajustes anuales regulados por el Índice de Contratos de Locación (ICL), y semestrales por Casa Propia (luego de la actualización en octubre de 2023) -estos últimos son solo unos pocos-, permitiendo una mayor flexibilidad en los acuerdos entre inquilinos y propietarios.
A principios de 2024, los ajustes comenzaron a realizarse mayoritariamente cada dos o tres meses, tomando el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y con una duración de dos años; pero, la desaceleración de la inflación, combinada con un aumento significativo en la oferta de propiedades, permitió que estas condiciones vuelvan a replantearse.
La flexibilización de las condiciones contractuales trajo consigo una recuperación notable en el mercado. Según datos del Observatorio Inmobiliario, la oferta de propiedades en alquiler creció un 200% en comparación con el período regulado por la ley de alquileres. Este aumento impactó positivamente en los precios, que subieron por debajo de la inflación, resultando en una baja real promedio del 36,8%.
Los propietarios, antes reacios a alquilar por las restricciones impuestas, retornaron al mercado incentivados por la posibilidad de negociar plazos, ajustes y condiciones de pago con mayor libertad. Por su parte, los inquilinos encuentran más opciones disponibles y cuentan con margen para realizar contraofertas, que son cada vez más aceptadas.
El informe del Colegio Inmobiliario porteño, revela que el 90% de los acuerdos de alquiler actuales están pactados en pesos, a pesar de que se permite que puedan pactarse en moneda extranjera, y se cierran con ajustes cuatrimestrales, por 24 meses y utilizando el indicador del IPC, a pesar de que algunos todavía se siguen pactando bajo el ICL. Esta tendencia refleja un consenso entre las partes para lograr acuerdos más equilibrados y adaptados al contexto inflacionario. A pesar de estos cambios, aún hay inquilinos con contratos vigentes bajo la antigua normativa.
¿Qué tendría que pasar para que los ajustes sean más espaciados? Los especialistas coinciden en que la clave para extender aún más los períodos de ajuste radica en la continuidad de la desaceleración inflacionaria. Con un entorno económico más estable, los propietarios se sentirían más seguros para ofrecer contratos con ajustes semestrales, un escenario que hasta hace poco parecía inalcanzable.
Un dato clave que comparte el relevamiento es sobre la distribución de la oferta para alquiler por barrio. En este sentido, menciona que son seis los barrios que abarcan más de la mita de la oferta de la toda la ciudad de Buenos Aires, estos son: Palermo (siendo el que mayor oferta posee, con el 22,62%), Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero, los cuales concentran el 58.96% de toda la oferta de alquiler en la ciudad.
Los precios de los alquileres de las propiedades publicadas en los sitios inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires registraron un aumento promedio en el valor de publicación del 2,8% en el mes de enero, y lo hicieron por arriba de la inflación que fue del 2,2% en enero, según el índice que todos los meses publica Zonaprop.
En números, el alquiler de un departamento de un ambiente en promedio en la ciudad se ubica en los $474.633 mes, un dos ambientes se puede alquilar por $566.025, mientras que un tres ambientes lo hace por $761.505, de acuerdo a la plataforma inmobiliaria.
LA NACION
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