Una de las opciones más tentadoras para los propietarios es ajustar los precios teniendo en cuenta los números de la inflación. Eso permitiría a los dueños evitar perder rentabilidad, hecho que podría seguir animándolos a poner sus departamentos en alquiler y, de esta forma, continuar aumentando la oferta de unidades, un fenómeno que a partir de la vigencia del DNU mostró signos de reacción y cambió el mercado de alquileres en un año.
Mientras regía la ley de alquileres sancionada en 2020, los contratos debían ajustarse una vez al año en base al Índice de Contratos de Locación, más conocido como ICL y elaborado por el Banco Central. Este toma como referencia en partes iguales la inflación y el salario, pero se calcula con un desfasaje de los datos de dos meses. Es decir que quienes actualizan, por ejemplo, el alquiler en enero, lo hacen en función de las cifras de inflación y salarios de noviembre.
En este contexto y ante un mercado sin regulación, hay propietarios e inquilinos que están pactando los nuevos contratos por dos años, en pesos y por IPC, aunque aún hay algunos acuerdos que se ajustan por ICL o se fijan en dólares y no requieren ajustes.
Para actualizar el precio del alquiler por inflación, el contrato puede establecer como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que todos los mediados de mes publica el INDEC .
A la hora de firmar el contrato, las partes también deben definir cada cuánto tiempo se realizará el ajuste por inflación, es decir, la periodicidad del ajuste. “Por la alta inflación que marcó los finales del 2023 e inicios del 2024, conviene que la indexación sea trimestral. En épocas normales la indexación podría ser cuatrimestral o semestral”, aconseja el Dr. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Sin embargo, es importante remarcar que fuentes especializadas del sector alertan sobre la decisión de negociar un ajuste trimestral y por inflación. Afirman que en un contexto económico de recesión podría aumentar la morosidad, porque el inquilino podría tener dificultades para pagar el alquiler. “Quizá al principio pueden afrontar el gasto comprometido, pero si la inflación crece un 25,5% todos los meses como lo hizo en diciembre de 2023, en un trimestre la suba sería de casi el 100% y es probable que el salario no acompañe este ajuste”, analizan las fuentes consultadas. Sin embargo, las cifras de inflación vienen bajando ya que en septiembre fueron de 3,5%, 2,7% en octubre y 2,4% en noviembre.
En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el Indec. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia en el siguiente procedimiento:
Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $524.907 iniciado en octubre de 2024 que debe ajustarse en enero, el último índice publicado por el Indec es de noviembre de 2024. En este caso, se usará el plazo de tres meses de septiembre de 2024 a noviembre de 2024. Dado que la inflación acumulada en ese período fue de 8,83%, el valor a pagar pasaría a ser de $571.270,19 por mes.
En el caso de que se decida ajustar de forma manual, es importante destacar que no debe sumarse la inflación de cada uno de los meses sino que se deben multiplicar las variaciones de inflación de cada mes y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, dado que se trata de la inflación acumulada del período.
Primero, hay que conocer cuál fue la inflación del período por el que se pretende ajustar el alquiler. Los pasos a seguir serían los siguientes:
Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuación:
En un ejemplo concreto, si el día 1 de octubre se firmó un contrato de alquiler por $524.907 con ajuste trimestral por inflación, este debería ajustarse por primera vez en enero. Dado que el informe del Indec se difunde a mediados de mes, el primer día de enero estarían disponibles los datos de septiembre, octubre y noviembre, pero todavía no los de diciembre.
El valor de la variación mensual de la inflación en esos meses fue de 3,5% en septiembre, 2,7% en octubre y 2,4% en noviembre.
Después de dividir cada uno por cien y sumarle uno, la cuenta sería: 524.907 x 1,035 x 1,027 x 1,024 = $571.338
El resultado no siempre coincide con el calculo realizado a través de la calculadora automática (chequeado.com), ya que las cifras publicadas mensualmente por el INDEC están redondeadas (el número puede contener mayor cantidad de decimales que, al contemplarlos en la cuenta, pueden variar entre 100 y 300 pesos más el resultado final).
En la práctica, el inquilino podrá saber medio mes antes del ajuste cuánto le va a aumentar el alquiler. Esto se debe a que –usando este ejemplo como referencia- a mediados de diciembre ya puede conocer el valor de inflación de noviembre y, de esa forma, podría calcular cuánto va a tener que pagar en enero. Sin embargo, la cifra podría cambiar si el alquiler se paga a fin de mes porque ya estaría disponible el porcentaje de inflación del mes anterior, en este ejemplo, de diciembre.
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