El 1° de diciembre volverán a ajustarse tres tipos de contratos de locación: los que fueron firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la ley ya derogada, los que se cerraron con el cambio de dicha ley bajo el coeficiente Casa Propia y los que se pactaron por libertad contractual luego de la derogación de la ley de alquileres. Cabe aclarar que cada tipo de contrato fue pactado de acuerdo a la normativa vigente en la fecha en que se firmó.
El ICL, desde que entró en vigencia, se caracterizó por tener aumentos constantes por encima de la inflación. Sin embargo, desde septiembre se evidenció un cambio de tendencia a partir del cual se desaceleró el incremento del ajuste por el que deberán aumentar los acuerdos de alquiler firmados bajo la ley.
Ajuste por ICL
En diciembre, los contratos firmados en el mismo mes el 2022 sufrirán una segunda y última suba interanual del 208,67%, casi 20 puntos menos que los registrados en noviembre (227,14%), según los datos relevados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $617.339, mientras que el que paga $400.000 pasará a abonar $1.234.679 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.
Ajuste por Casa Propia
Cabe destacar que el próximo mes también se ajustarán los acuerdos de alquiler que fueron pactados bajo la actualización de la ley en 2023 – desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023 rigió este índice-. Estos se ajustan de forma semestral y en base al coeficiente Casa Propia, que en diciembre será del 66,97%.
Por ejemplo, en diciembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $290.000. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de diciembre del 2023 bajo la actualización ley, el 1° de junio de 2024 comenzó a pagar el primer aumento actualizado por Casa Propia de $453.839, mientras que en la segunda actualización el valor será de $757.755.
Ajuste luego de la derogación de la ley de alquileres
Un análisis aparte merece quienes cerraron su alquiler luego de la derogación de la normativa, es decir, después del 29 de diciembre de 2023. En estos casos la situación es otra: se estableció libertad entre las partes a la hora de definir el índice y el lapso del contrato y del ajuste. De todas formas, la mayoría de las negociaciones se cerraron con actualizaciones trimestrales en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ajusta directamente por inflación: en este caso, el incremento en diciembre será del 10,69%.
Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $400.000 iniciado en septiembre de 2024, que debe ajustarse en diciembre, el último índice publicado por el Indec es de octubre 2024, por lo que el valor a pagar pasaría a ser de $442.750.
“En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”, analizó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
En el último mes del año, finalizarán los contratos que fueron pactados en el mismo mes del 2021. Estos fueron firmados para la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el IPC.
Ahora, el panorama del mercado ahora es otro: los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación. Por lo que, tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como los que optaron por rescindirlos, deberán llegar acordar el nuevo contrato bajo estas condiciones.
Pero, un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se manejan en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se da porque se generó una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos.
En números concretos, los precios de publicación de alquileres en octubre de 2024 aumentaron un 105,3% (los últimos reportados hasta el momento) en comparación con el mismo mes del año pasado, de acuerdo a los datos aportados por Zonaprop. A pesar de este aumento, los contratos ajustados bajo el ICL, que mide inflación y salarios (con un atraso de dos meses) subieron un 227,14% anual en el mismo mes. Este incremento es considerablemente superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que creció un 209% en el mismo período. Este último es la referencia que se toma hoy para actualizar los valores de los alquileres. En otras palabras, termina saliendo más “barato” arrancar un nuevo contrato que mantener el que se ajusta con el ICL.
“La dinámica nueva del mercado luego de la derogación de la ley genera que se puedan encontrar hoy opciones mas económicas publicadas”, afirma Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria.
Para entender mejor el impacto de estas cifras en el bolsillo de los inquilinos se deja el siguiente ejemplo: en octubre de 2023, el promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires era de $280.000. Al ajustarse por el ICL, el alquiler alcanzó los $864.275 en octubre de 2024, mientras que con el IPC, el valor sería de $746.787; sin embargo, el precio promedio actual de mercado es de $524.907.
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