Luego de cinco años de casi inexistencia de los créditos hipotecarios en la Argentina, desde abril 22 bancos lanzaron sus líneas para que más personas puedan acceder a su vivienda propia. Y, si bien en los últimos meses varias entidades mejoraron las condiciones y requisitos de sus préstamos debido a la competencia que genera el propio mercado entre las entidades, hay bancos que continúan ofreciendo nuevas propuestas para atraer a mayores clientes.
La novedad de la última semana es que una entidad bancaria presentó una propuesta de créditos personales destinados a remodelación, ampliación y finalización de vivienda única y permanente con un sistema de amortización que se caracteriza por tener cuotas decrecientes. Se trata de la nueva línea de préstamos del Banco Ciudad que permite acceder hasta $100 millones en un plazo máximo de 120 meses bajo el sistema de amortización alemán, en el cual el componente de capital es constante en cada cuota y los intereses disminuyen a lo largo del tiempo, generando cuotas decrecientes en UVAs. Es decir, el valor de la cuota mensual es menor en UVAs a medida que se amortiza el capital, porque tiene cuotas escalonadas: la primera es la más cara y va bajando mes a mes (la amortización del capital es más alta al comienzo). La gran diferencia que tiene con un crédito hipotecario tradicional es que, al ser personal, no necesita de una vivienda hipotecada para poder acceder.
Los nuevos préstamos para remodelar, ampliar y/o finalizar viviendas tienen dos tipos de tasa:
Un ejemplo para la tasa del 8,5% sería así: para una remodelación de baño y cocina con la instalación de un termotanque de alta eficiencia se podrían solicitar $10 millones y la primera cuota sería de $164.000 para el plazo de 120 meses (valor de la UVA al 21/10/24), mientras que el ingreso necesario sería de $820.000.
Mientras que, en el caso de la tasa del 9,5% el ejemplo sería el siguiente: si se solicitan $10 millones en 120 meses la cuota inicial sería de $173.000 y el ingreso necesario debe ser superior a $865.000.
La mayoría de las entidades que ofrecen créditos hipotecarios cuentan con líneas destinadas a remodelación, refacción y ampliación, pero están dentro del sistema de amortización francés, al igual que para la compra de primera y segunda vivienda.
En el sistema de amortización alemán (como es el caso de la nueva línea del Banco Ciudad), el costo de amortización es constante durante todo el periodo, el interés de cada cuota varía mes a mes y el valor de la cuota mensual es decreciente, es decir, cada cuota incluye siempre el mismo monto de capital, pero los intereses van disminuyendo a medida que se hacen los pagos y baja el saldo de la deuda. Es ideal para quienes pueden asumir pagos más altos inicialmente, ya que las cuotas bajan más rápidamente a lo largo del tiempo.
En cambio, el sistema francés tiene una estructura de cuotas fijas (aunque en los créditos UVA, estas cuotas se ajustan según la inflación). En cada cuota, se paga una parte de capital y una parte de intereses, y al inicio del crédito, los pagos están compuestos mayormente por intereses, mientras que el capital a pagar aumenta gradualmente con el tiempo. En estos casos, la deuda puede crecer rápidamente si la inflación es alta.
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